יעוץ משכנתא – מי צריך את זה?

שלום לכולם

בפוסט זה אפרט מעט על יעוץ המשכנתא – במה הוא מועיל ומה הופך אותו לכל כך מועיל. אינני כותב את הדברים מתוך כוונה שיווקית, אלא מאמונה שהייעוץ חשוב. זה, אגב, מה שדחף אותי לבחור במקצוע הזה, ועוד לפני שנכנסתי לתחום דעתי היתה שכדאי מאוד לשכור את שירותיו של יועץ משכנתא – כשם שאני סבור שמומלץ מאוד לקחת יעוץ פנסיוני. בשני המקרים הסיבה זהה: מדובר בהמון כסף.

משכנתא היא ההלוואה הכי גדולה שאדם לוקח בחייו, וכדי להחזיר אותה נדרשות בדרך כלל עשרות שנים. לכן יש משמעות רבה לכל פרט קטן במשכנתא שלנו, בתהליך לקיחתה ובניהולה במהלך החיים. אמרתי ניהול? כן כן! משכנתא היא לא "שגר ושכח" – בכל שנה שנתיים כדאי לבדוק מה מצבה ולברר אם לא ניתן לשפר אותה. אני, למשל, מחזרתי את המשכנתא תוך פחות מחצי שנה מיום שקיבלתי אותה. עשיתי זאת כי הריביות ירדו, הודאות שלי לגבי ההכנסות העתידיות שלי גדלה, וצפיתי שאקבל סכום כסף משמעותי בטווח זמן ידוע מראש. השינוי בריביות אפשר לי לחסוך כ-50 אלף ₪ בתשלומי המשכנתא העתידיים, ולהפוך את המשכנתא ליציבה יותר. בנוסף, העלאת ההחזר החודשי ותכנון החזר גדול כמה חודשים לאחר המחזור אפשרו לי חיסכון של יותר מ-100 אלף ₪ נוספים.

שירותי היועץ יכולים לסייע לחסוך המון כסף, למנוע רכישות לא מוצלחות או קשיים עתידיים בהחזר המשכנתא ולאפשר לכם רכישה במידה שאתם לא לווים מוצלחים בעיניי הבנק. בעוד רגע אדון באופנים ובסיבות לכך שהיועץ מועיל, אך קודם אפרט כאן רשימה קצרה של מצבים בהם היועץ יסייע לכם:

1. אתם מעוניינים לרכוש דירה
2. אתם מתלבטים אם לקנות דירה – ובכמה כסף
3. לקחתם משכנתא לפני כמה שנים ומאז קרו שינויים כלכליים בחייכם או שינויים במשק (כדאי לבדוק כל שנה-שנתיים)
4. יש ברשותכם נכס ואתם עומדים בפני קשיים כלכליים בהתנהלות השוטפת

בפוסט הנוכחי אתמקד בתפקידו של היועץ בשלושת המקרים הראשונים – של רכישה או מחזור משכנתא. ליועץ המשכנתא שני תפקידים עיקריים:

1. תכנון המשכנתא – והתאמתה למידותיו של הלקוח
2. ביצוע משא ומתן מול הבנקים

תכנון המשכנתא

תכנון המשכנתא כולל כמה שלבים. ראשית יש לבחור את גובה המשכנתא. היועץ לא יבחר בשביל הלקוח את גודל ההלוואה (שברכישה משפיע ישירות על מחיר הדירה), אך הוא ידע להגדיר לו את גבולות הגזרה ולהסביר לו את ההשלכות של כל בחירה בתוך גבולות אלו – ביחס למצבו הכלכלי. כביכול, הלקוח יכול לבצע שלב זה בעצמו, על ידי קריאה של חומרים באינטרנט והתיעצות בקבוצות יעודיות ברשתות החברתיות. ואכן, קיימים אנשים שיכולים להסתפק במחקר מקיף מסוג זה ולעשות את צעדי החיפוש הראשונים בלב שקט. למשל, זוג אקדמאים שעובדים במקצוע נדרש עם שכר גבוה, ולהם הון התחלתי מכובד ביחס למחיר הדירה ועבר פיננסי ללא רבב. זה תיאור של לווה אידיאלי מבחינת הבנק. ככל שאתם שונים מתיאור זה, ככה גדלה הסכנה שהחישובים שעשיתם על בסיס המידע הנפוץ באינטרנט לא מדויקים. לבנק יש המון פרמטרים שמשפיעים על היכולת ומידת הרצון שלו לתת לכם הלוואה, וזה לא מסתכם במספרים בלבד (גובה ההכנסות / כמות ההון העצמי / מחיר הדירה).

יתרונו של היועץ על האדם שחקר וקרא באינטרנט, הוא בניסיון ובידע המקצועי. יועץ טוב יכיר את נהלי בנק ישראל ואת מדיניות הבנקים השונים בנושאי הגבלות ותנאי המשכנתא. אך מלבד לידע האישי, ליועץ קיימים גם מאגרי מידע וקשרים מקצועיים שחושפים אותו לאינפורמציה גדולה מסך הידע והנסיון שלו. לכן הוא יוכל לאתר את הנקודות החלשות מבעוד מועד, ויעזור לקבל את המשכנתא על אף אותן בעיות.

שלב שני בתכנון המשכנתא הוא בחירת הדירה. גם כאן היועץ יוכל למנוע מכם להיכנס לעסקה שתהיה לכם בעיה לממן מאוחר יותר. כשם שלבנק יש מגוון פרמטרים שהוא בוחן לגבי הלווים, כך גם יש לו פרמטרים רבים לבחינת הנכס. בסופו של דבר – הבנק נותן את ההלוואה כנגד הנכס, ומסתמך עליו למקרה שהחוב לא משולם כסדרו. לכן יש לו גם העדפות לגבי מאפייני הנכס והעסקה.

עד כה דיברנו על השלבים שלפני חתימת חוזה רכישה. בשלבים אלו היועץ יסייע לכם להימנע מעסקאות גרועות שיהיה קשה לממן ויובילו לתנאי משכנתא לא מוצלחים, או לסירוב לתת משכנתא. כמו כן, הוא יוכל לעזור לכם לבחור עסקה משתלמת, לפחות במובן של תשלומי המשכנתא. השלב השלישי הוא תכנון התמהיל.

המשכנתא מורכבת מכמה מסלולים, והרכב המסלולים נקרא "תמהיל". ישנם מסלולים צמודי מדד, מסלולים עם ריבית משתנה, ומסלולים קבועים. כמו כן, יש כל מני מסלולי זכאות להלוואה בתנאים מיוחדים מכח חוק מדינה. להרכב המסלולים יש השפעה על הריביות שתשלמו. בחירת המסלולים תשתנה מאוד בהתאם לצרכים ולמטרות שלכם, ולכן אין כלל אחד שלפיו ניתן להחליט על ההרכב הנכון ביותר. יש אנשים שדרושה להם יציבות, יש כאלה ששכרם צפוי לעלות, יש שקונים דירה למגורים, יש שמעוניינים להחזיק בדירה לזמן קצר ולמכור ברווח. ניתן להתאים את המסלולים גם לאירועים צפויים, כמו הגעה עתידית של סכום כסף משמעותי, או ירידה חזויה ביכולת ההחזר. אלו רק דוגמאות ספורות למצבים בהם ניתן להתאים את התמהיל כך שיהיה אופטימלי לאדם אחד, בעוד שאותו התמהיל יהיה גרוע מאוד לאדם אחר.

בעניין זה ישנם יתרונות נוספים ליועץ על פני אדם מן השורה – מלבד לאלו שצוינו כבר ותקפים כמובן גם כאן. יתרון ראשון הוא השימוש בתוכנות ייעודיות לחישובים מורכבים. תוכנות אלו עדיפות על אקסל, גם משום שיש בהן פחות סיכוי לטעויות חישוב, וגם משום שמוזנים אליהן אוטומטית נתונים על המשק הישראלי ועל ריביות הבנקים. בנוסף, היועצים בקיאים במצב הריביות בשוק, משום שהם חיים אותו ומבצעים משכנתאות כל הזמן.

משא ומתן מול הבנקים

לאחר ביצוע כל שלבי התכנון, היועץ יבצע עבורכם משא ומתן מול הבנקים. ישנם יועצים, ואני בינהם, אשר נותנים גם שירות של סיוע מרחוק למי שמעוניין לבצע שלב זה בעצמו. יתרון היועץ במשא ומתן הוא בהיכרות עם הבנקים. היועץ ידע לאיזה בנקים הכי כדאי להגיש את התיק שלכם. בכל בנק יש העדפות והתמחויות. חלקם מעדיפים לא להתעסק עם נכסים שיש בהם מורכבויות, כגון בעיות באופן הרישום, דירות מחולקות, מיקומים גיאוגרפיים בעייתיים מבחינה נדל"נית. חלקם מעדיפים משכנתאות גדולות, ואחרים מעדיפים קטנות יותר. חלקם מתמודדים יותר טוב עם עצמאיים, אחרים מוכנים לתת משכנתא לאנשים שהיו להם בעיות אשראי או שיש להם המון הלוואות. בחלק מהבנקים ניתן למצוא פתרונות מימון יצירתיים יותר הכוללים עזרה מההורים, ובאחרים עלול לקחת זמן רב עד לאישור ולפעמים הוא לא יתקבל כלל. שוב, אלו רק קומץ דוגמאות, וישנם אינספור שיקולים שמובילים לבחירה בבנק זה או אחר, ואפילו בסניף זה או אחר של אותו הבנק. ישנם גם גופים חוץ בנקאיים שנותנים משכנתא וגישתם אף שונה יותר.

בנוסף, וכפי שכבר ציינתי, היועץ ידע להשיג ריביות טובות משום שהוא מכיר את הריביות בשוק. ישנם יועצים שטוענים שהשגת ריביות נמוכות זה לא התפקיד החשוב של יועץ המשכנתא. ואמנם, ישנם מצבים בהם עיקר העבודה יהיה בהשגת האישור ועל הריביות לא ניתן יהיה להתמקח. אך ככלל, תנאי ריבית טובים הם גורם משמעותי שמשפיע על תכנון המשכנתא כולה, ולכן אני לא מסכים עם גישה זו כאמירה גורפת. בכל אופן, ליועץ שמצהיר על כוונה להשיג ריביות טובות, יש יכולת גבוהה לספק זאת, במידה שהמקרה שלכם אינו מורכב מדי. במידה שהמקרה כן מורכב, יכולתו של היועץ לבצע משא ומתן איכותי תנותב להשגת המשכנתא וגם לקבלת תמהיל מיטבי עבורכם במצב הקיים.

סיכום

תעזרו ביועץ! זו ההוצאה הכי משתלמת שאי פעם תעשו!

מעוניינים לדעת כשעולה פוסט נוסף?