אין תשובה אחת לכולם
פוסט זה הוא חלק מסדרה:
הקדמה
בעשור האחרון חלום הדירה הפך ליותר ויותר רחוק בשביל המון ישראלים. הדבר התעצם כמובן ככל שמחירי הדירות המשיכו לעלות. מחירי הדיור הם אחד הנושאים המדוברים בתקשורת ובשיח הציבורי, ולכן אנחנו מצויים באופן מתמיד במודעות גבוהה לכך.
השיח הציבורי בנושא מוצף בהטיות והטעיות, ולאו דווקא מתוך כוונה רעה. אנשים יוצאים באמירות נחרצות כגון "המחירים ירדו/יעלו", "עדיף לשכור דירה ולהשקיע את הכסף בבורסה", "הדור שלנו לא יכול לקנות בית" ועוד ועוד אמירות גורפות מאוד, למרות שהדברים עשויים להשתנות לחלוטין מאדם לאדם ומאיזור לאיזור, ואין תשובה אחת נכונה לכולם. לכן, החלטתי לכתוב סדרת פוסטים בנושא. בסדרה זו אספר על התהליך שאני ואשתי עברנו, החל מקבלת ההחלטה לקנות דירה ולא להשקיע את ההון ההתחלתי שלנו בבורסה, ועד ההתלבטות בין האפשרויות השונות שעמדו בפנינו מבחינת מיקום וסוג דירה.
אציין מראש שאין לראות בדברי כאן יעוץ מכל סוג שהוא, וכפי שתראו, לא ניתן לתת המלצה גורפת בנושא. כאמור, זו אחת הסיבות שהשיח הציבורי עשוי להטעות. מטרתי היא להציג את מגוון ההתלבטויות שאנחנו באופן אישי היינו צריכים להכריע בהן, כדי לתת לכם השראה בחיפוש שלכם, וכדי לעודד אתכם להיעזר באנשי מקצוע שיעזרו לכם לפשט את המורכבות הרבה ולבנות את הדרך המתאימה לכם. אין לי כוונה להמליץ על ההחלטות שקיבלנו בסופו של דבר, ועל אף שאשתדל לכתוב באופן מקיף, יתכנו עוד הרבה צמתי החלטה שאתם תעמדו בפניהם ושאנחנו לא פגשנו, וגם כאלה שסתם העדפתי לא להרחיב עליהם.
השיקולים להכרעה בין האפשרויות השונות משתנים מאדם לאדם. מי שיש לו 250 אלף שקל עומד בפני אפשרויות שונות בהשוואה למי שיש לו 300 אלף; מצבו של מי שמרוויח שכר גבוה שונה מזה של מי שמוגבל לשכר נמוך יותר; מי שמרוצה מהקריירה שלו צריך לקחת בחשבון פחות דברים מאשר מי שצופה שיעשה שינוי דרסטי; זוג שהיה רוצה להביא שלושה ילדים בשנים הקרובות שונה מאוד מרווק שחסך לאחרונה הון ראשוני מספק; וזה רק על קצה המזלג.
כדי להמחיש עד כמה התנאים משתנים מאדם לאדם, וגם כדי להכין אתכם לפוסטים הבאים, אציג את הכלי העיקרי שאנחנו השתמשנו בו לקבלת ההחלטות.
שיקולים שונים לאנשים שונים
הכלי שלנו לקבלת החלטות היה דוח אקסל מורכב שבניתי והסתכם בגרף. החישוב משקלל הרבה מנתוני הרקע הכלכליים שלי ושל כרמל, אותם אפרט בפוסט הבא. למשל, הוא לוקח בחשבון את ההון הראשוני שהיה לנו – כ-300 אלף ₪ ; את ההכנסות – כ-17 אלף ₪ שירדו מבחירה לאחר קניית הדירה; את שכר הדירה הנמוך יחסית שצפוי לעלות; את ההוצאות החודשיות, כולל שאיפה להביא ילדים מתישהו בעתיד; ועוד המון פרמטרים. על סמך המידע הזה הוא יוצר תחזית לשלושה מצבים: השארת הכסף בחיסכון – מסומנת בצהוב, השקעה פאסיבית לטווח ארוך בבורסה – מסומנת באדום, ורכישת דירה – בכחול. זה הגרף:
התחזית מציגה את שווי סך הנכסים העתידי שלנו, עד כמה שניתן לצפות את הדברים. בנוסף לגרפים שציינתי, ישנם גם גרפים בהירים – המציגים את מצבנו בעובר ושב שהכסף יהיה בהשקעה. אם לא היינו משקיעים, כל הנכסים שלנו היו מזומן בחשבון הבנק, ועל כן אין גרף צהוב-בהיר.
לפני שנמשיך, כדאי להעיר כמה הערות בסיסיות על הגרפים. ראשית – הגרף האדום מניח עליה שנתית ממוצעת של 5% בהשקעה פאסיבית בבורסה, מה שכמובן לא נכון באף שנה ספציפית. היסטורית, זה בערך הממוצע, וההנחה היא שאם נחכה בסבלנות ולא נמשוך את ההשקעה בטרם עת, נהנה ממגמת העלייה הכללית שכנראה תימשך גם אם יהיו ירידות בדרך. כמו כן, ההנחה היא שהרווחים נשארים להיות מושקעים בבורסה, ושברגע שיפדו, יחול עליהם מס של 25%. שנית – לגבי הגרף הכחול – הוא מניח שאין עליה ואין ירידה במחיר הדירה שקנינו. אנחנו לא מאמינים שזה מה שיקרה, אבל בשונה מהשקעה בבורסה, אין לנו דרך להתנבא בנושא.
כפי שציינתי, מטרתי כעת היא רק להמחיש את ההבדלים בהחלטות הפיננסיות של אנשים שונים. את ניתוח הגרף וההנחות שהולידו אותו אעשה בפוסטים הבאים. לעת עתה נתיחס לתוצאות. כפי שניתן לראות בגרף, אם לא היינו קונים דירה או משקיעים מבחינתנו הנכסים שלנו היו נשחקים (אין פה התיחסות לאינפלציה, אלו רק ההוצאות שלנו שמתישהו עולות על ההכנסות). ניתן לראות גם שבטווח הקרוב אין הבדל של ממש בין שתי אלטרנטיבות ההשקעה, ועיקר הבחירה בינהן לא צריכה לנבוע מהתשואה. עוד ניתן לראות, שהדירה שקנינו קצת יקרה בשבילנו, ולא מאפשרת כמעט להשאיר כסף בצד – מה שעשוי לדרוש מאיתנו בעתיד הלא מאוד רחוק להתאמץ ולהעלות הכנסות או לצמצם את ההוצאות כדי לא להיקלע למינוס.
אך מה היה קורה לו היינו, למשל, זוג עצמאיים, עם הכנסות נמוכות ולא יציבות? נניח גם ששנינו היינו עובדים מהבית, והיינו צריכים דירה גדולה יותר – מה שהיה מעלה את השכירות / את מחיר הדירה. עוד נניח, שהיה לנו הון התחלתי גדול מאוד – מליון שקל – שחסכו בשבילנו ההורים. כל זה היה יוצר תמונה שונה לחלוטין – גם אם היינו מתגוררים באותו אזור:
מטרת ההשקעה שלנו, במקרה זה, היתה שמירה על ההון ההתחלתי שקיבלנו. לולא היינו עושים כן, הוא היה נשחק הרבה יותר מהר, עקב ההכנסות הנמוכות וההוצאות הגבוהות. תנאי המשכנתא שהיינו מקבלים היו אולי פחות טובים, אך ההלוואה היתה קטנה יותר, וההחזר החודשי היה נמוך יותר משכר הדירה שהיינו משלמים לולא היינו קונים דירה. הקניה, לכן, הייתה מאזנת את מצבנו בעובר ושב, ואף מאפשרת לנו לחסוך בכל חודש. לעומת זאת, אם היינו משקיעים בבורסה היינו עשויים להיקלע ללחצים שהיו עשויים לעודד אותנו למשוך כספי השקעה גם בהפסד מסוים. מלבד לפן הפיננסי, בהינתן ששנינו היינו עצמאיים שחווים חוסר יציבות ממילא, הלחצים הנוספים היו פוגעים כנראה בחיינו האישיים, ואולי גם בעסקים שלנו.
סיכום
הכסף והתכנון הכלכלי משרתים אותנו בבניית החיים שהיינו רוצים לחיות, ולא להיפך. על כן, טרם קבלת ההחלטה על קניית דירה, רצוי מאוד להשקיע מחשבה על אופי החיים שבו אנו מעוניינים, על סדרי העדיפויות שלנו ועל המאמצים שאנחנו מוכנים לשאת היום למען העתיד. זה לא שצריך להחליט על הכל, אבל כן כדאי לקחת בחשבון נושאים עיקריים כמו קריירה, משפחה ואורח חיים. קבלת החלטה משמעותית כמו רכישת דירה בסכום רב מכל הכסף שיש לנו עלולה להפוך מבלי משים לצעד שלילי, אך במידה שנבחר את הדירה בהתאם ליכולות ולשאיפות שלנו, זה יהיה צעד בונה ומשמעותי מאין כמוהו.
בפוסט הבא אצלול לסיפור הספציפי שלי ושל כרמל. החישובים לאו דווקא יהיו מתאימים אליכם, אך ההעמקה תאפשר לכל עוקבת ועוקב להבין את ההזדמנות הגדולה הטמונה בהשקעה בנכס ובכלל, לצד החשיבות הגבוהה של תכנון ההשקעה בהתאם למצבנו הכלכלי הנוכחי, נטיותינו האישיות ושאיפותינו לעתיד.
מעוניינים לדעת כשעולה פוסט נוסף?
שלום איתי.
נהניתי מאוד לקרוא את הפוסט הוא מנוסח מעולה ומדגיש את מורכבות התשובה לשאלה וגווניה השונים.
אתה נשמע בחור מאוד מוכשר ואשמח לקרוא עוד פוסטים כאלו בעתיד