פוסט זה הוא חלק מסדרה:
היי, הגעתם לסדרת פוסטים בנושא קניית דירה ראשונה. הפוסטים עוקבים אחר תהליך הקנייה שעברנו אני וכרמל, אשתי. בפוסט הקודם הצגתי את המטרות של סדרת הפוסטים הזו לצד המגבלות שלה. כמו כן, הצגתי סימולציות גרפיות להשקעה בדירה ובשוק ההון, ששימשו אותנו בקבלת ההחלטות וילוו את סדרת הפוסטים הזו. בפוסט הנוכחי אתן רקע עלי ועל כרמל, שהוא בעצם הבסיס לחישוב הגרפים שהוצגו בפוסט הקודם. כמו כן, אתחיל את הדיון המשווה בין השקעה בשוק ההון מול השקעה בדירה. דיון זה ימשך בפוסטים הקרובים.
לפני שנתחיל אציין שוב שהפוסטים אינם מהווים יעוץ או תחליף ליעוץ מכל סוג שהוא. כל הבדיקות התאימו לנו, לצרכים שלנו ולמצב שהיה בתקופה שבה ביצענו אותן. המסקנות לאו דווקא מתאימות לכם או למציאות הנוכחית.
רקע עלי ועל כרמל
בספטמבר 2017, לפני כשנתיים, אני וכרמל התחתנו – הדבר הכי משמח שקרה לי בחיים עד כה! מלבד לשמחה ממהות האירוע, קיבלנו הרבה מתנות מהחתונה, מה שכמעט הכפיל את החיסכון שלנו. עד אותה העת נמנעתי מהתעסקות בהשקעה כי הוצאתי את רוב המרץ על נסיונות יזמות עסקית. את הכסף שמתי בפיקדון בבנק, שלא שימש כהשקעה אלא כמחסום פסיכולוגי בשביל שלא אבזבז אותו.
עד לקניית הדירה אני וכרמל היינו שכירים. אני הייתי כלכלן / אנליסט, והיא עסקה בחינוך בלתי פורמלי (ועדיין עוסקת). ביחד הרווחנו כ-17 אלף ₪ בחודש נטו, מתוכם חסכנו כחצי. עם זאת, כבר שנה לפני הרכישה החלטתי שאני עוזב את העבודה. אז עוד לא ידעתי שאהיה יועץ משכנתאות ודווקא הייתי יותר בכיוון של עולם הסטארט אפים. כך או כך, התכנית היתה שאני ארוויח משמעותית פחות לאחר הקנייה. למעשה, נשארתי בעבודה לשנה נוספת בעיקר בשביל לאפשר ולשפר את המשכנתא. היה בזה מימד של הקרבה אבל כיום אני מברך על הצעד הזה. הצד השני של המטבע הוא שהחלטנו לשאוף למשכנתא עם החזר חודשי נמוך יחסית, על אף שזה פחות משתלם, כדי לאפשר לי את החופש לעשות שינוי בקריירה.
סיבה נוספת לשאיפה להחזר חודשי נמוך, היא שאני וכרמל רוצים שיהיו לנו ילדים מתישהו. זה קצת מוזר להסתכל על ילדים מהצד הפיננסי, במיוחד כשעוד לא החלטנו מתי נרצה שזה יקרה. עם זאת זה ברור שזה יעלה כסף, ובשילוב עם אי הוודאות לגבי השכר שלי, לא רצינו לקבל החלטות שימתחו את גבול היכולת שלנו בעתיד.
השאיפה להחזר חודשי נמוך, יחד עם ההון העצמי הנמוך שלנו, שעמד אז על 250-300 אלף ₪, הוביל אותנו תחילה לחפש דירה להשקעה יחד עם בן דוד שהוא גם חבר. החיפוש התמקד בדרום תל אביב, משום שהאמנו שהמחירים שם יעלו. בנוסף, אנחנו גרים קרוב לשם – עניין משמעותי בקניית דירה שעליו אפרט עוד בהמשך. אני לא אכתוב פוסט על קניית דירה עם שותפים, ולכן אוסיף כאן שהויתור על כך נבע בין השאר מההבנה שאנחנו והשותף במקום קצת שונה בחיים, מה שעשוי להוביל בעתיד למצב של אינטרסים מנוגדים – אם אנחנו נרצה לממש את ההשקעה לפני שהיא תגיע לרווח מספק מבחינתו. בגלל אופי היחסים זה כנראה לא היה אסון, וזה גם היה עדיף על פני כל שותף אחר שהיינו עלולים להיגרר איתו למריבה. בכל זאת העדפנו להימנע. היו עוד דברים שתמכו בהחלטה לקנות לבד – התקשנו למצוא דירה סבירה בדרום תל אביב, חסכנו עוד 50 אלף ₪ במהלך החיפושים ו"גילינו" את בת ים הזולה והטובה יותר מבחינת מצב הדירות.
עד לקניית הדירה גרנו 4 שנים ביפו, בשכירות זולה מאוד של 3000 ₪ כולל ארנונה ומים. עם זאת, ידענו שנמאס לנו מהבעיות בדירה, והשכירות שהיינו משלמים אם היינו עוברים לא היתה יורדת מ-4500 ₪ כולל חשבונות. כמו כן, הערכנו שהשכירות תעלה בכל שנה, גם כי ככה זה במרכז וגם כי ככל שיעברו השנים נצטרך דירה גדולה יותר ובאיזור איכותי יותר.
כל המילים לתוך גרף
את כל הפרטים האלו, ועוד כמה שהשמטתי, הכנסתי לחישוב שמתואר בתרשים הבא (הסברים על המשמעות של כל אחד מהגרפים בתרשים ניתנו בפוסט הקודם):
ניתן לראות בתרשים שני עניינים שהיו חשובים להחלטה שלנו. הראשון הוא שעדיף היה לנו לקנות דירה מלא לעשות כלום, זאת גם ללא עליה במחיר הדירה (זו הנחת החישוב כאמור בפוסט הקודם). העניין השני הוא יכולת החיסכון שלנו. כרגע אנחנו חוסכים, אך הצפי הוא שבעתיד ההוצאות יעלו לרמה שלא מתאזנת עם ההכנסות הנוכחיות (שהנחתי שיעלו ב-250 ₪ לחודש בכל שנה עד מקסימום של 20 אלף). במילים אחרות – צפינו לחץ עתידי לכרסום בחיסכון, כפי שרואים בגרף הצהוב שמציג מצב ללא השקעה. מכאן נבע שעדיף להשאיר קצת כסף זמין גם אם נשקיע, מה שמומלץ בכל מקרה ליתר ביטחון. זה הגביל מאוד את האפשרויות שלנו בקניית דירה וחייב אותנו לעמוד בפיתויים הרבים לקפוץ מעל הפופיק.
יש לציין שזה לא בדיוק הגרף ששימש אותנו בקבלת ההחלטות. אנחנו קנינו את הדירה לפני שלמדתי יעוץ משכנתאות, ועל כן החישובים שביצעתי אז היו גסים. כמובן שהשתדלתי שהטעויות יהיו תמיד לכיוון הפסימי. כך ידעתי שהקניה תשתלם יותר מאשר בחישוב, גם אם לא ידעתי בכמה. זה הגרף הישן:
כפי שניתן לראות, בחרנו בקניית דירה למרות שלא היינו בטוחים שהיא תהיה משתלמת יותר מהשקעה בשוק ההון. מדוע עשינו זאת אם כן?
באופן כללי, אני מאמין שאין טעם להתיחס רק לתשואה החזויה כשמדובר בהשקעות, משום שבפועל היא אינה ידועה עד שלא קיבלת אותה. מה שמעניין זה הטווח האפשרי לתשואה, ואם הוא נשמע סביר ביחס לסיכונים ולסיכויים. אבל יותר מכך – צריך לעניין אותנו עד כמה הסיכונים מתאימים לנו: לכמה זמן הכסף יהיה "תקוע"? כמה הזמן הזה עלול להתארך? האם במקרה של תקלות הזמן משחק בכלל לטובתי? כמה הפסד יכול להיות? האם יש אפשרות שהכסף ימחק? האם יש להשקעה עלויות או הכנסות שוטפות? האם יש לי מה לעשות באופן פעיל כדי לצמצם את הסיכון?
בהתאם לשאלות האלה, אני אשאל את עצמי שאלות אישיות – האם אצטרך את הכסף? מתי? במידה שתרחיש ההפסד יתממש, מה תהיה המשמעות לגבי אורח החיים שלי? האם קיימת סיבה שתלחץ אותי למשוך בהפסד? אם לא אמשוך כדי לא להפסיד – מה יהיה המחיר? באיזו מידה יש לי יכולת ורצון לפעול כדי לצמצם את הסיכונים? האם הפעילות שלי עלולה בטעות להזיק לי?
בשאלות האלו אדון בהמשך. אך כבר עכשיו אתן הסבר להעדפה העקרונית שהיתה לנו לקניית דירה למגורים – התחלה של תשובה על מקצת השאלות.
העדפה אישית של דירה למגורים
נקודת המוצא העקרונית שלנו היתה שאנחנו מעדיפים לקנות דירה למגורים על פני כל השקעה אחרת – וזאת על אף האמונה שהתשואה בבורסה עשויה להיות גבוהה יותר כפי שרואים בתרשים השני. להעדפה שלנו 3 סיבות:
- אופי שוק השכירות – אנחנו נשמח למזער חיכוכים עם בעלי דירות, מעברים לא מתוכננים, העלאות שכירות צפויות או לא צפויות ושאר קשיים שמאפיינים את שוק השכירות.
- עיצוב הבית – אנחנו אוהבים להשקיע בבית שלנו ולעצב אותו כראות עינינו. כשבעל הבית עשוי לדחוק אותך החוצה בכל סיום חוזה, זה מוריד מהכדאיות וגם מהחשק, וגורם לחיות באופן שונה מזה שהיינו רוצים לחיות בו ולמצוא פתרונות זולים ופחות טובים בדרך כלל. כמובן שלעיתים בעל הבית יכול אף להביע התנגדות לשינויים בדירה ולדרוש שהיא תחזור לקדמותה עם הפינוי.
- צמצום הוצאות (בעתיד) – אנחנו מעוניינים להוריד את ההוצאות החודשיות. שכר הדירה הוא ההוצאה החודשית הכי גדולה. המשכנתא שלנו אמנם גבוהה משכר הדירה באזור, אבל שכר הדירה רק עולה בכל שנה. המשכנתא, לעומת זאת, תסתיים מתישהו, בתקווה שזה יהיה לפני המועד המתוכנן.
זהו, זו נקודת המוצא שהיתה לנו למסע הזה. בפוסט הבא אעסוק בעיקר בהתלבטות שלנו לגבי השקעה בבורסה. נתראה!
מעוניינים לדעת כשעולה פוסט נוסף?