הערה חשובה: פוסט זה נכתב בתחילת המשבר. מאז מצב הבורסה השתנה: המדדים המוכרים והגדולים בשוק האמריקאי עלו חזרה לשיא שלפני המשבר, חלקם אף עברו אותו. מדדים אלה משמשים בשגרה כאינדיקציה למצב הכלכלה העולמית, אך בפועל ניתן לראות שהמשבר רחוק מלהסתיים ולא מופרך שתהיה קריסה נוספת בעתיד הנראה לעין. לכן, הטענות בפוסט אינן נכונות למצב השורר בשוק. לא הסרתי אותו כי עדין ניתן ללמוד ממנו על אופן ההשוואה של אלטרנטיבות השקעה, וכי הוא יכול לחזור להיות רלוונטי במידה שהבורסות יקרסו שוב. הדברים האמורים אינם מהווים יעוץ או תחליף ליעוץ ואני אינני יועץ השקעות.
בפוסט הזה אני אסביר למה לדעתי זה לקנות דירה להשקעה בזמן הקרוב זה לא בהכרח צעד עדיף על פני השקעה בבורסה. הפוסט פונה לאנשים שלא רכשו כישורים, ידע וקשרים מיוחדים בעולם הנדל"ן. אם אתם קבלני שיפוץ ומסוגלים לקנות במחיר הנכון בית ישן, לשפץ בזול ולמכור ברווח אני לא מדבר אליכם כרגע. אני גם לא מדבר אל מי שקונה דירה למגורים – דירה יחידה שנקנית מתוך חישובים כלכליים טובים משתלמת לעיתים יותר משכירות, לא עומדת ריקה ללא שוכרים ואין מס על הרווחים ממנה. מוזמנים לדבר איתי ואעזור לכם לחשב מה האלטרנטיבה העדיפה.
למי אני כן פונה? למי שראה את עליית המחירים המהירה שהיתה בעשור האחרון, ומרגיש שאם הוא לא יקנה עכשיו דירה להשקעה הוא יפספס את ההזדמנות. בפוסט הזה אני לא אפרט את דעתי על עתיד מחירי הדירות. בקצרה, אני מאמין שהם עשויים לרדת או להישאר בקיפאון, ואולי לעלות באופן מתון בהמשך. עם זאת, לדעתי פחות סביר שהם יעלו בקצב גבוה כפי שהיה בעשור האחרון. ההסבר המלא שלי לכך מצוי בפוסט הקודם ב"סדרת הקורונה" (לחצו כאן).
אם מחירי הדירות לא יעלו כל כך והתשואה משכירות נמוכה, אז הצפי הוא לרווח נמוך, עם סיכון גבוה. סיכון זה נובע קודם כל מעלויות הגבוהות של השקעה בדירה – ובהן תיווך, מיסים, עו"ד, שיפוץ, איתור שוכרים, תחזוקה ותיווך במכירה. כמובן שאפשר לצמצם משמעותית עלויות אלו, אך זה דורש המון זמן ואנרגיה. בנוסף, וכאמור בפוסט הקודם, יש סיכוי לירידת מחירים עקב המשבר, וביחוד ביחס להשערה המבוססת שמחירי הדירות נופחו על ידי משקיעים עקב הריבית הנמוכה ששררה במשק. כעת, נבחן את האלטרנטיבה: השקעה במניות.
לפני שאמשיך אסייג – אני לא יועץ השקעות, לא נביא וזו לא המלצה. אני פשוט מתאר לוגיקה כלכלית מסוימת שנשמעת לי סבירה מאוד, ומשווה בין אלטרנטיבות השקעה נפוצות שרבים שוקלים אותן.
עוד לפני המשבר, שמעתי פה ושם קולות שטענו כי מחירי הדירות מנופחים ונובעים מהריבית הנמוכה, ועל כן עדיף להשקיע בבורסה. מה שהפריע לי בטיעון הזה, הוא שגם הבורסה יכולה להיות מנופחת כתוצאה מאותה סיבה בדיוק (מה שאכן קורה שוב ושוב לאורך ההיסטוריה). העניין הוא שבחודש האחרון הבורסות בכל העולם ירדו בעשרות אחוזים בתגובה להגבלות שהוטלו עקב הקורונה. משברים כמו זה הנוכחי מקטינים מטבע הדברים את הסיכוי לעוד ירידות דרסטיות בהמשך – כי אם היו שם חברות ממונפות מידי שלא הצדיקו את השווי שלהן, הן כנראה מתרסקות כרגע.
תגידו אולי, שאנחנו לא יודעים אם "הגענו לקרקעית" – אולי השוק ירד עוד? ובכן נכון. אבל שוק ההון זז מהר, וזו הסיבה שמחירי המניות צללו כל כך תוך חודש. יתכן אמנם שנגיע נמוך יותר, אבל גם זה יקח כנראה שבועות או חודשים, ולא כמה שנים. כך שלתקופה מסוימת אלו שישקיעו עכשיו יהיו אולי בהפסד, אך זה לא אמור להפריע כל עוד הם לא מוכרים (אפשר אגב להחליט לפזר את הרכישה על פני זמן, כדי לצמצם את הסיכון/סיכוי). בהנחה ששוק ההון יעלה בחזרה, משקיעים שנכנסים כעת לטווח הבינוני-ארוך יהנו מהמחירים הזולים כבר, גם אם תהיה תקופת הפסד "על הנייר". בשוק הנדל"ן, לעומת זאת, תנודות הן בדרך כלל נורא איטיות ויכולות להימשך גם על פני עשור. קיים סיכוי משמעותי שמשקיעים בדירה שמחירה קפוא או יורד, והפסידו כבר את עלויות הקניה, יאלצו לחכות המון זמן עד שיקרה משהו. ומי יודע – בינתיים אולי יצטרכו את הכסף מסיבות לא צפויות וימכרו באותו המחיר או בפחות?
אך מי אמר ששוק ההון יעלה חזרה בכלל? ובכן, אנחנו מצויים בתחילתו של משבר כלכלי. אורך המשבר לא ידוע. עומק המשבר לא ידוע. מה שידוע זה שמניות של חברות נמכרות עכשיו במחיר זול. המחיר הזול נובע משני דברים:
- נזק כלכלי אמיתי.
- פאניקה ואי ודאות.
שני הגורמים האלה צפויים להסתדר בהרבה מהחברות בהמשך. מדוע? הפאניקה ואי הודאות יפחתו כשימצא פיתרון לקורונה, או כשנשלים עם כך שאנחנו חיים בעולם עם קורונה (כפי שקורה עם מחלות אחרות). הנזק הכלכלי יתוקן כי המון אנשים יעבדו מאוד קשה לשם כך, וימשיכו לעבוד גם אחרי כן. הם לא יעשו זאת מנדיבות או כי יכריחו אותם. הם יעשו זאת כדי לשפר את מצבם הכלכלי, כפי שכולנו פועלים. אף אחד לא יודע את העתיד, ושום דבר לא ודאי – אבל ככה בני אדם נוהגים וזה מה שההיסטוריה מלמדת אותנו.
שימו לב: אמרתי "בהרבה מהחברות". הנזק הכלכלי יתוקן רק בחברות שלא יפשטו רגל. כמובן שבעת משבר הסיכוי לפשיטות רגל אף גדול יותר. למזלנו, יש לכך פיתרון – רכישת מדד / סל מניות ולא "הימור" על מניות בודדות. דוגמא למדד מצוין היא ה-S&P 500 בארה"ב. זה סל שמיצג את 500 החברות המובילות בארה"ב. כאשר חברה נמצאת על סף פשיטת רגל, כנראה שהיא כבר לא מובילה, ולכן יוצאת מהרשימה ואחרת, טובה יותר, כבר נמצאת שם במקומה. בנוסף, אם כמה מ-500 החברות כן מפסידות ומתקשות לשקם את ערך המניה שלהן – יש לכם עוד הרבה אחרות שצומחות. לכן בממוצע ההשקעה שלכם תצמח. הצמיחה הממוצעת תהיה כמובן פחות מרשימה משל מניות יחידות, אבל בטוחה יותר. אסטרטגיה זו משלבת פיזור סיכון והימור על החזקים ביותר. לכן גם נתתי כדוגמא דווקא את ה- S&P ולא את מדד ת"א – שמיצג פחות חברות, יותר חלשות שמרוכזות כולן במשק הישראלי הקטן (גם כלכלית וגם גיאוגרפית).
האם אני ממליץ להשקיע בבורסה? לא. אני כאמור לא יועץ השקעות. אבל בתור כלכלן אני משווה בין אלטרנטיבות. לי נראה שאם החלטתם שברצונכם להשקיע עוד לפני שקראתם את הפוסט הזה, ובחנתם השקעה בסל מניות אל מול דירה להשקעה – נכסי מניות מפוזרים היטב עדיפים כעת על נדל"ן ישראלי. פשוט כי נראה לי סביר לשער שלבורסה יש הרבה לאן לצמוח מהשפל בו היא נמצאת – ולמחירי הדירות יש פחות לאן לעלות אחרי עשור של עליות ושחיקה של התשואה משכירות.
האם כדאי בכלל להשקיע במהלך משבר בו אתם עשויים לאבד את העבודה לפרק זמן לא ידוע? על כך בפוסט הבא.