מה יקרה למחירי הדירות בעקבות משבר הקורונה?

אנשים אחראים נמנעים מנבואות ביחס למחירי הדירות, ובצדק. העניין הוא שהרבה מהשואלים על מחירי הדירות מתלבטים בעצם בין שני פחדים. הפחד הראשון הוא שהמשבר יוריד את המחירים ולכן רכישה עכשיו פירושה הפסד. הפחד השני הוא מפספוס ההזדמנות – כי בכל פעם שמישהו ניבא ירידת מחירים בעשור האחרון הוא טעה ובענק.

אני מעוניין להציע הסבר לכך שהפחדים האלו חסרי טעם, ולכך שניתן לקבל החלטה טובה על הפעולה הנכונה במצב הנוכחי אם זונחים אותם. ההסבר נשען על מיטב הבנתי ביחס לנתונים והפרשנויות שנחשפתי אליהם עד כה. אני תמיד פתוח לשנות את דעתי, מוזמנים להגיב.

העליות החדות מתמתנות לאחר עשור יוצא דופן

אני מאמין שמחירי הדיור עלו בעשור האחרון כתוצאה מהריבית הנמוכה שהנהיג בנק ישראל. זה היה שילוב של כסף זול וחוסר באלטרנטיבות השקעה, עם גל עלית מחירים שכולם רצו לרכוב עליו. לתיאוריה הזו יש ראיות תומכות:

1. עליית המחירים היתה בתקופה של הריבית הזולה.

2. מחירי השכירות עלו הרבה יותר לאט ממחירי הדירות – ובקצב דומה לזה של עליית השכר הממוצע. מכאן שעליית המחירים כנראה לא נבעה מעליית ביקוש לדיור ומחוסר בהיצע דירות.

3. העלייה היתה בכל הארץ – ולא רק באיזורי ביקוש.

העלייה כנראה מיצתה את עצמה. כבר לפני המשבר ראינו התיצבות מחירים, שנגרמה כנראה מהתשואה הנמוכה, מהמיסים שנוספו לבעלי מספר דירות, ואולי גם כתוצאה מעודף בניה (ביחוד באיזורים בהם אין ביקוש – עפולה והקריות למשל). אך איך נדע שזו לא האטה זמנית? מלבד לכל האמור, יש עוד סיבה עקרונית להאמין בכך: התשואה משכירות מצויה כיום ברמה שאינה משתלמת יותר עבור משקיעים. לכן, פחות סביר שהמחירים ימשיכו לנסוק לשמים.

ירידת מחירים?

כל זה ממש לא אומר שהמחירים ירדו עכשיו – אותם אנשים שקנו במחיר מסוים, לא ירצו למכור בהפסד. הדבר היחיד שיגרום לכך הוא שממש הרבה מהם יהיו ממש חייבים למכור ושהקונים לא יהיו לחוצים בכלל לקנות, או שפשוט לא יהיו מספיק קונים. גם הקבלנים לא יהיו מעוניינים להוריד את רמת המחירים, אז הם ישאירו אצלם מלאי דירות ויאטו את הבניה. אגב, אולי בגלל זה כשמדברים על ירידת מחירי דיור במשבר שהתחיל בשנת 2000, מזכירים את הנתון הריאלי ולא הנומינלי. מוכרים משתדלים להיצמד לסכום שבו קנו – אלא שהסכום הזה שווה פחות כשיש אינפלציה.

עם זאת, ירידת מחירים היא כן אפשרות. משבר הקורונה יכול לאלץ אנשים למכור בלחץ, משום שנקלעו לסחרור כלכלי. מאותו הטעם יתכן שלהרבה אנשים יהיה פחות כסף לקניה של דירה. ככל שהמשבר יעמיק ויתרחב לכלל הסקטורים במשק, הסיכוי לדינמיקה הזו גדל. לכן המשבר עשוי להתגלות כהזדמנות לאותם אנשים שיקנו ממי שלחוץ למכור, או במקרה של כינוס נכסים, מהבנקים. הסגר יכול להשפיע בעוד דרכים ואף בכיוונים הפוכים – אם קצב הבנייה יואט כתוצאה ממחסור בפועלים, למשל. אך לדעתי זה גורם פחות משמעותי בהקשר הזה ובמצב בו אין מחסור בדירות.

אני מאמין שהסגר, שגורם למשבר, לא יכול להימשך זמן רב. מדובר במשבר ביזמה ממשלתית שהפן הכלכלי נלקח בו בחשבון. אני סבור שיסיימו אותו גם אם נאלץ להתמודד עם חיים בעולם שיש בו קורונה. יש הרבה מחלות שאנחנו לא עוצרים את חיינו בגללן, חלקן נוראיות. בכל אופן, לא ניתן לחזות את עומק והיקף המשבר, ולכן גם לא את הסיכוי לירידה, ואת הגודל שלה במידה שתתרחש.

עליית מחירים מתונה?

האם יכולה להיות עליית מחירים מתונה? בטווח הקצר אני לא מוצא סיבה שתהיה. עם זאת, בעתיד, הלחץ של רוכשי הדירות לאו דווקא יפחת. ישראלים עדין מאמינים מאוד בשוק הנדל"ן ודירה היא עדין סמל ליציבות ועצמאות. בנוסף, דירה היא חלום של הרבה זוגות צעירים – ולאלו שחסר להם כסף, ההורים עוזרים. כן כן, אותם הורים שנהנו מעליית המחירים ממשכנים דירות כדי לעזור לילדים, מה שתורם לשימור המחיר. והכי חשוב – דירה עדין יותר משתלמת משכירות בהרבה מצבים, אם מתכננים נכון את המשכנתא (וזה כולל גם את הגודל שלה)! אנחנו קנינו דירה לפני חצי שנה ובינתיים זה חסך לנו 1500-2000 ₪ בחודש אם משווים את עלויות הריבית והביטוחים לשכירות. מדובר בכחצי משכר הדירה. להמחשה, תוצאות החישוב שביצעתי כשהתלבטנו אם לקנות דירה המדגים זאת (פוסט בנושא כאן):

סיכום

יכולה להיות ירידה מתונה של מחירי הדירות, פחות סביר שתהיה ירידה חדה – אבל לא ניתן להתנבא בנושא. יכולה גם להיות עליה, פחות סביר שתהיה עליה חדה. בתרחישי הקיצון – לדעתי יש יותר סיכוי לירידה חדה מאשר לעליה חדה.

נחזור לפחדים – אם הסיכוי לעליה חדה נמוך, אין מה לחשוש מפספוס הזדמנות. וכשלא לחוצים לקנות אפשר גם לזנוח את הפחד מהפסד כי יש זמן לתכנן, לחפש, ללמוד ולבחור דירה מתאימה וטובה. למי שמעוניין לקנות דירה למגורים זה זמן טוב לקחת יעוץ ראשוני, לבנות תוכנית כלכלית, לבחור סכום נכון, לעשות סקר שוק רציני, להתמקח ולהגיע למחיר טוב. מדובר בתהליך ארוך ממילא, ואם תבצעו אותו היטב תהיו ערוכים לזהות ולנצל את ההזדמנות כשתגיע. עוד עניין חשוב – כשקונים דירה לא קונים את כל השוק – לטוב ולרע. אם מחירי הדירות בעפולה יורדים, ואני קניתי דירה בבת ים עם פוטנציאל השבחה גבוה ובמחיר נמוך ממחיר השוק, הרווחתי. רוצים עזרה בחישובים? אני אשמח לסייע. רוצים לקנות דירה להשקעה בזמן המשבר? זה עניין אחר. אדבר על כך בפוסט הבא – מוזמנים להירשם לניוזלטר ולקבל על כך התראה! (עוד גרף אחרון חביב ואז כפתור הרשמה 🙂 )

מעוניינים לדעת כשעולה פוסט נוסף?